WEG-Reform 2020

Das ändert sich für Sie als Eigentümer!

§§ 23 – 25 WEG Wohnungseigentümerversammlungen

Die Einladungsfrist beträgt jetzt 3 Wochen. Die Einladung kann wie bisher in Textform erfolgen.

Die Präsenzversammlung bleibt, zusätzlich kann die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss die Online-Teilnahme an einer Präsenzversammlung erlauben und dabei auch die konkreten Bedingungen (Auswahl der Technik, geschützter Zugang etc.) festlegen.

Diese Regel wurde vereinfacht: Jede Versammlung ist automatisch beschlussfähig, unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten beziehungsweise online zugeschaltet sind.

Ein Umlaufbeschluss kann jetzt auch in Textform (z.B. per Mail) gefasst werden.

Die Eigentümerversammlung kann jetzt beschließen, dass über einen konkreten Beschlussgegenstand im Umlaufverfahren mit einfacher Mehrheit entschieden werden kann.

Beispiel: Die Eigentümer fassen in der Versammlung einen Beschluss über die Durchführung einer Erhaltungsmaßnahme, aber es ist noch nicht klar, an wen der Auftrag erteilt werden soll. Dann können die Eigentümer beschließen, dass hierüber (= konkreter Beschlussgegenstand) im Umlaufverfahren mit Mehrheit entschieden wird. Gut informiert durch Ihren Verwalter: Der Gesetzgeber hat nach vielen Anläufen das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) verabschiedet. Es wurde am 16. Oktober 2020 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl I, 2187) und tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft.ie wichtigsten Änderungen stellen wir Ihnen nachfolgend übersichtlich und im direkten Vergleich zu den bisherigen Regelungen vor.

Auch künftig sind Beschlüsse für Rechtsnachfolger bindend. „Vereinbarungsändernde Beschlüsse“, also Beschlüsse, die aufgrund einer Öffnungsklausel in einer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung gefasst werden, gelten gegenüber Rechtsnachfolgern aber nur, wenn sie ins Grundbuch eingetragen wurden.

§16 WEG Kostenverteilung

Jetzt können die Wohnungseigentümer für alle Kostenarten eine abweichende Verteilung beschließen. Das gilt auch für Er-haltungsmaßnahmen (neue Bezeichnung für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen). Derartige Beschlüsse sind anfechtbar, wenn sie die Grundsätze der Verteilungsgerechtigkeit und der Maßstabskontinuität (keine beliebigen Änderungen) nicht berücksichtigen.

§ 28 WEG Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Die zentrale Bedeutung des Wirtschaftsplanes bleibt unverändert bestehen.

Jetzt wird klargestellt, dass die Eigentümer im Rahmen der Jahresabrechnung nur über die Anpassung der Vorschüsse beschließen, also über die Abrechnungsspitze. Die Jahresab-rechnung dient nur der Anpassung des Wirtschaftsplans an den tatsächlichen finanziellen Bedarf, mit ihr wird der Anteil der Wohnungseigentümer an den Kosten des jeweiligen Ab-rechnungsjahres festgelegt. Die übrigen Angaben in der Jahresabrechnung sind nicht Be-schlussgegenstand, eine Anfechtung kann sich nur gegen die Abrechnungsspitze richten. Der Verwalter hat nach neuem Recht nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemein-schaftsvermögens enthält. Er muss diesen Vermögensbericht jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung stellen. Der Vermögensbericht ist nicht Bestandteil der Jahresabrechnung, er dient nur der Information der Eigentümer über die Vermögenslage.

§§ 20, 21 WEG Bauliche Veränderungen und Kostenbeteiligungen

Über alle baulichen Veränderungen kann jetzt durch einfachen Mehrheitsbeschluss entschieden werden. Anfechtbar sind solche Beschlüsse, mit denen die Wohnanlage grundlegend um-gestaltet wird oder Wohnungseigentümer unbillig benachteiligt werden.

Der Schutz der überstimmten Minderheit erfolgt durch differenzierte Kostentragungsregelungen. Im Grundsatz müssen nur die Eigentümer, die mit „Ja“ gestimmt haben, die Kosten baulicher Veränderungen (inkl. der Folgekosten) tragen. Eine Kostentragung durch alle Eigentümer erfolgt nur dann, wenn die Maßnahme durch eine besonders große Mehrheit (2/3 der abgegebenen Stimmen und Hälfte der Miteigentums-anteile) beschlossen wurde oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren.

Jeder Wohnungseigentümer kann die Gestattung bestimmter privilegierter baulicher Veränderungen verlangen, dazu gehören der Einbau von Ladestationen, Einbruchsschutz oder Telekommunikationsanschlüsse mit hoher Kapazität sowie Maßnahmen zur Förderung der Barrierefreiheit. Hierfür ist dennoch ein Beschluss erforderlich, der die Art und Weise der Durchführung regelt. Die Kosten solcher Maßnahmen sind ausschließlich durch den Wohnungseigentümer zu tragen, der die Gestattung erhalten hat. Er ist auch allein nutzungsberechtigt. Nachzügler können verlangen, dass ihnen die Nutzung einer neu geschaffenen Infrastruktur gegen entsprechende Kosten-beteiligung ermöglicht wird. Beispiel: Ein Wohnungseigentümer hat technische Vorrichtungen für die Installation einer Ladestation erstellt und bezahlt. Später kaufen sich zwei weitere Wohnungseigentümer auch ein Elektroauto. Diese können dann die Mitnutzung gegen nachträgliche Beteiligung an der Investition und künftige Teilnahme an den laufenden Kosten verlangen.

§ 29 WEG Verwaltungsbeirat

Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist nach neuem Recht frei wählbar. Nach der neuen Formulierung „unterstützt und überwacht“ der Beirat den Verwalter. Unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder haften nur noch für Vor-satz und grobe Fahrlässigkeit.

§ 26 WEG Bestellung und Abberufung des Verwalters

Die Bestellung des Verwalters erfolgt auch künftig auf höchstens 5 Jahre bzw. 3 Jahre bei neu gegründeten Wohnungseigentümergemeinschaften. Der Verwalter kann künftig jederzeit abberufen werden, in diesem Fall endet der Verwaltervertrag spätestens 6 Monate nach der Abberufung.

§ 9b WEG Vertretung der Eigentümergemeinschaft

Das neue Gesetz bestimmt, dass der Verwalter gesetzlicher Vertreter der Eigentümergemeinschaft ist und diese kraft seiner Bestellung im Außenverhältnis vertritt. Der Verwalter muss nur seine Verwalterbestellung (durch Vorlage des Bestellungs-beschlusses) nachweisen und kann ohne Vollmacht alle Rechts-geschäfte für die Eigentümergemeinschaft abschließen. Ausnahmen: Grundstückskauf- und Darlehensverträge darf der Verwalter nur bei Vorlage eines entsprechenden Beschlusses abschließen. Das neue Gesetz regelt, dass die Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwal-tungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten wird.

§ 27 WEG Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

Im Unterschied zur Vertretungsbefugnis des Verwalters (§ 9b WEG), die das „Können“ im Außenverhältnis betrifft, regeln die „Aufgaben und Befugnisse des Verwalters“ das „Dürfen“ im Innenverhältnis zur Eigentümergemeinschaft. Der gesetzliche Aufgabenkatalog zu den Befugnissen des Verwalters ist entfallen. Stattdessen ist allgemein geregelt, dass der Verwalter berechtigt und verpflichtet ist, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind. Die Eigentümer können die Rechte und Pflichten des Verwalters durch Beschluss erweitern oder einschränken.

§ 19 Abs. 2 Nr. 6; § 26a WEG Zertifizierter Verwalter

Nach Ablauf einer Übergangsfrist von 2 Jahren, somit ab dem 01.12.2022, entspricht nur noch die Bestellung eines zertifizierten (= von der IHK geprüften) Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung. Ausnahmen: Es handelt sich um eine WEG mit weniger als 9 Einheiten oder ein Miteigentümer wird zum Verwalter bestellt oder weniger als ein Drittel verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Die Rechtsverordnung, die die Einzelheiten der Zertifizierung regelt, ist noch nicht erlassen. Diese fachliche Zertifizierung ist von der Berufszulassung, die jeder Verwalter bereits jetzt nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbe-ordnung benötigt, zu unterscheiden.